Os investidores do varejo têm mais uma alternativa para aportar recursos em Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Até maio destinado apenas a investidores qualificados, o Faria Lima Capital Recebíveis Imobiliários I (código FLCR11 na bolsa) passou a ser negociado de forma ampla na B3, após a publicação do prospecto em 11/5.
Os FIIs de papel são apontados como importantes na parcela da carteira destinadas a fundos imobiliários por adicionar títulos de renda fixa, os CRIs, cujo retorno é predefinido.
O patrimônio atual do fundo, captado através da uma primeira oferta CVM 476, está em aproximadamente R$ 50 milhões. Até agora, o desempenho positivo do FII Faria Lima Capital foi construído comprando CRIs emitidos por uma única securitizadora, a Habitasec, que já emitiu desde 2010 mais de 150 CRIs equivalentes a R$ 8 bilhões.
Na medida em que o fundo vai ganhando recursos, comenta Vicente Nogueira, sócio fundador da Faria Lima Capital, a ideia é também investir em CRIs emitidos por outras securitizadoras. “Já avaliamos a compra de CRIs de outra securitizadoras e é só questão de achar taxa e risco adequados dentro da nossa estratégia”, comenta Nogueira.
O retorno do produto, destaca o executivo, foi alcançado com uma gestão ativa na busca pela melhor composição da carteira em termos de risco e retorno. A opção do FII Faria Lima Capital é trabalhar na faixa de risco médio, intermediaria entre os CRIs de rating mais alto e retorno menor, e os de rating mais baixo e retorno maior.
Os CRIs da carteira do fundo têm risco intermediário e bom retorno, além de estarem divididos em empreendimentos logísticos (27,3%), residencial (44,8%), uso misto (14,5%) e hotel (13,3%). “O fundo tem como foco comprar CRI com garantias reais, ou seja, com garantia real imobiliária e taxa adequada.”
O fundo, que tem parte dos recursos aplicados em outros FIIs de CRI que tenham um risco semelhante aos CRIs de sua carteira, acompanha de perto o desempenho dos produtos em que investe e monitora novas emissões, substituindo sempre que a oportunidade for boa.
O sócio da gestora lembra que vantagens do investidor comprar cotas de um FII de CRI, e não o CRI diretamente, são a diversificação que reduz o risco da carteira, acesso às emissões de CRI CVM476, liquidez das cotas de FII e ter um gestor experiente para tomar decisões de investimento e acompanhar os CRIs investidos
“Temos vários CRIs no fundo que combinados reduzem risco. Além disso, os papeis que pagam melhor só são acessíveis a investidores profissionais e via fundo imobiliário o varejo também consegue acessar estes produtos.” Como a carteira do fundo Faria Lima Capital tem CRIs atrelados tanto ao IPCA quanto ao CDI, a alta destes dois indicadores não preocupa.
Na última reunião o Banco Central elevou a Selic a 4,25% e o mercado já estima a Selic fechando 2021 próxima de 6,5%. “A carteira pela indexação fica protegida e ainda com um ganho, o spread dos papeis, acima dos indexadores.”
No final de maio, o fundo tinha 85,5% de alocação, sendo 69% em CRIs e 16,5% em cotas de outros fundos. Para os papeis indexados ao índice de inflação, os CRI do FLCR11 possuíam uma taxa média ponderada de IPCA + 10,2% ao ano (58,6% dos ativos) e os CRIs indexados ao juro tinham retorno médio de CDI + 5% a.a. (10,4% dos ativos).
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